ドイツで賃貸住居を契約する際に、知っておいた方が良い事

ドイツ都市部での不動産価格の高騰はこれまでも紹介した。その上昇ペースは若干落ちついた感もあるが、都市部の賃貸住居料は依然として非常に高額だ。優良な物件を貸し出しに出せば、わずかな期間で1件に100人以上の応募者が来ると言われる。 応募者が外国人となれば殆どの場合応募しても返事すらない。

そういう訳で住居探しは困難を極める訳だが、現在のドイツ、特にミュンヘンをはじめとした都市部での住居探しで知っておいた方が良いと思われる事を書き残しておきたい。

まず、ここ最近再び”Mietpreisbremse”、直訳すれば「賃貸価格ブレーキ」と呼ばれる施策がミュンヘンでも復活し、賃貸価格上昇の抑制が期待されている。この”Mietpreisbremse”は数年前にいったん実施されたが、法律上欠陥があるもので無効になった。しかし、この程復活したものだ。

この施策の内容は割とシンプルだ。新しく貸し出す賃貸住居はその地域で相場とされる家賃(Ortsübliche Vergleichsmiete)の10%を越えてはならないというものである。この「相場」とされる家賃は極めて複雑な計算式で算出されるので、我々一般人が算出するのは困難だが、少なくとも現在新たに賃貸用広告に出されている価格よりは遥かに低いので、法外な価格で貸し出しに出されている物件は確かに減った。

もっとも、新築、或いは最近改築された住居に関しては例外扱いとなる。まあ、新しい建物まで価格制限すれば、誰も新しい住居を作らなくなるので、これは当然だろう。

当然住居を借りた後も、貸主は家賃を値上げする可能性が残されているが、この値上げは少なくとも入居後15ヶ月は凍結される。また、これも先に上げた「相場」の家賃以上に上げてはならない。更にミュンヘンなどの特に価格が高騰している地域は3年以内で最大15%と言う制限がある。(その他の地域は20%)

つまり、新築や最近改築された住居を除けば、高くとも法外な価格で貸し出される賃貸住居は大幅に減る。また、入居後の極端な値上げもない。おそらく、ミュンヘンに関して言えば、新たに貸し出されている時点で、殆どの住居は既に「相場」以上の価格なので、一旦借りてしまえば長期間値上げは無いだろう。

もっとも、以上の事はこれまで普通だった、クラシックな賃貸住居契約の場合に言える事なので注意が必要だ。当然、不動産屋や貸主はこのルールの抜け道を持っている。それが、いわゆるインフレ連動型賃貸契約(Indexmiete)である。

この”Indexmiete”であるが、これは平たく言えば、賃貸料金がドイツ国内の消費者物価指数の上昇率と同じ分だけ毎年変動する可能性があるものだ。そして、この契約サインすれば、先に挙げた家賃の値上げ制限のルールは無効になり、貸主は1年ごとにインフレの分だけ家賃をあげる事が可能になる。